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新公司無法接管 業委會被判賠償
來源: | 作者:cqbsycn | 發布時間: 602天前 | 1309 次瀏覽 | 分享到:
  【案情簡介】
  2012年4月13日,福建省廈門市某區幸福住宅小區業主委員會全體會議認為,廈門家興物業管理有限公司(以下簡稱家興公司)提供的物業服務質量違反了前期物業管理服務合同中的有關規定,經小區業主委員會多次提醒,未獲得任何改進效果,幸福住宅小區業主委員會一致決議:解聘原家興公司,重新選聘新的物業服務公司對小區的物業工作進行管理。
  2012年5月16日,小區業主委員會擬通過招標方式,重新選聘新的物業服務公司。經過評標程序,廈門萬得物業管理有限公司(以下簡稱萬得公司)中標,最終被選聘為小區新的物業服務公司。選聘工作結束后,業主委員會遂與萬得公司簽訂了物業管理服務合同,合同約定的期限為2012年5月20日至2016年5月20日。
  2012年5月17日,業主委員會正式向家興公司下發解聘通知書,并同時向小區開發商廈門天元房地產開發有限公司(以下簡稱天元房地產公司)及家興公司送達了交接通知書,要求兩公司及時進行物業交接工作,讓新聘的物業服務公司順利進駐小區。但兩公司接到交接通知書后,并未作出任何行動。小區業主委員會與兩公司多次協商,未取得任何效果,家興公司仍然拒絕撤出小區。
  前期物業服務公司拒絕撤出小區,新物業服務公司因不能進駐小區參與物業服務,公司人員閑置無收入,給新的公司造成了經濟損失。萬得公司遂將家興公司、幸福住宅小區業主委員會告上法庭,要求其承擔自己遭受的經濟損失。
  被告幸福住宅小區業主委員會認為,業主委員會已經同意全面履行與原告萬得公司所簽訂的物業管理服務合同,但原告無法對小區進行管理,是因為家興公司拒不撤出小區,業主委員會也曾多次要求家興公司及時撤出,但家興公司不進行物業交接工作,才導致原告的經濟損失逐步擴大。因此,原告的經濟損失應當由前期物業服務公司家興公司來承擔。
  被告廈門家興公司認為,本公司已經按照雙方簽訂的物業管理服務合同的約定,提供了完善的物業管理服務,現小區業主委員會擅自解除物業管理合同,其行為已經構成違約,應當依照合同的規定承擔違約責任。該公司不是不同意撤出小區,只是小區業主委員會拒絕支付違約金;如果小區業主委員會能夠支付違約金,該公司會及時撤出小區并履行交接手續。因此,萬得公司的經濟損失是由幸福小區業主委員會的不當行為造成的,應當由業主委員會承擔賠償責任。
  【法院判決】
  法院經審理認為,小區業主大會成立后,有權決定是否繼續聘用原物業服務公司或重新選聘新的物業服務公司對小區進行管理。新物業服務公司依照法定程序中標后,小區業主與原物業服務公司之間的前期物業管理服務合同應當予以解除。新物業服務公司要求履行其與小區業主委員會簽訂的物業管理服務合同的請求正當。在本案中,業主委員會與萬得公司之間的物業管理服務合同生效后,萬得公司在履行合同后,應當獲得履行合同的預期利益(管理者酬金);萬得公司之所以未獲得管理者酬金,是由業主委員會未履行合同所致,所以業主委員會應當給付萬得公司依合同應當獲得的管理者酬金。
  法院判決:解除家興公司與業主委員會簽訂的物業管理服務合同,被告家興公司撤出小區物業管理,由萬得公司行使小區的物業管理權;小區業主委員會承擔萬得公司的經濟損失。
  【法律評析】
  前期物業管理服務合同采取的是“從新原則”
  根據《物業管理條例》的有關規定,在前期物業管理中,開發商會與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同。通常,前期物業管理服務合同會約定期限,但是,根據《物業管理條例》第二十六條的規定,期限未滿、業主委員會與新的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效的,前期物業管理服務合同終止。因此,只要業主委員會與新的物業管理公司簽訂了物業管理服務合同,原物業管理公司的物業管理服務合同不論是否到期都應當終止。該合同終止的原因是法律直接規定的。
  業主委員會應承擔賠償義務
  在實踐中,如果新的物業服務公司在中標后,與業主委員會簽訂了物業管理服務合同,但由于非自身的原因無法進駐小區,進而開展實際管理服務的,則應當依據合同的相對性,考慮到物業管理服務合同的相對一方為業主委員會而非原物業服務公司,向業主委員會要求賠償。因為,根據物業管理服務合同的約定,業主委員會負有協助新物業服務公司進駐小區、開展小區物業管理的義務。在本案中,法院正是基于新物業服務公司與業主委員會之間簽訂的物業管理服務合同,最終判決業主委員會應當給付新物業服務公司管理者酬金的。
  2013年5月28日,廈門市啟動了全市物業服務行業消費調查評議活動,至6月4日,廈門市消費者委員會通過問卷、電話熱線、互聯網等渠道采集到的市民對物業服務的意見、建議達近千件,統計數據反映,超過80%的參與者對物業服務不滿意??梢栽ぜ?,該市物業服務行業面臨重新洗牌,小區新選聘的物業服務企業或被“差評”的前期物業服務企業“鳩占鵲巢”所累的現象乃至訴爭將會越來越多,此時業主委員會應即時采取有效干預,為新企業“保駕護航”,否則可能觸發賠償責任,令全體業主為其“買單”,從而引發業主委員會的信任?;?。這是本案例給出的實務警示。